方案是從目的、要求、方式、方法、進度等都部署具體、周密，并有很強可操作性的計劃。寫方案的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？下面是小編幫大家整理的方案范文，僅供參考，大家一起來看看吧。

營銷策劃方案內容 營銷策劃方案論文篇一

近2年來，由于國家對醫療機構的嚴格控制，從民營醫療機構的審批到醫療廣告的監督控制，再到醫療機構的檢查，致使合肥市整個醫療市場趨于穩定，各民營醫院的經營在平衡發展，從以下幾個方面分析：

1、媒體宣傳從大面積硬性廣告趨于版面軟文和新聞，更有與報社合作開展各項目活動，如：中山醫院開展的“美麗媽媽”活動，紅十字會醫院開展的“博愛在江淮”活動，長征醫院開展的“免費體檢”活動，長城醫院不間斷抓住社會熱點開展的各項活動等。這種宣傳形式已逐漸被廣大百姓所認可，已逐漸成為醫院營銷宣傳的首選方式。

2、市場開拓在媒體宣傳大受控制的政策形式下，市場人員的業務開拓逐漸被各醫療機構提上了營銷的首要位置，各單位的市場隊伍不斷壯大，市場業務開拓的范圍越來越廣，其業務對象不僅僅只局限于合肥以及三縣地區，全省范圍的市場開拓逐漸擴大，已占據了近一半的業務營業額。

4、醫療質量隨著醫療機構的規范化經營，醫療質量也在逐漸提高，民營醫院的不良現象正逐漸屏棄；再加上民營醫院良好的醫療服務，廣大百姓的思想意識已逐漸轉變，由原先的抵觸到認可，再到現在的接受去民營醫院就診。同時各民營醫院也在積極與政府協商溝通，爭取最多的行政支持，使得民營醫院在醫療保險、社會保險等各方面的待遇基本相同，因而醫院的就診人群逐漸增多。民營醫療機構的暗涌競爭相當激烈！

二、醫院目前現狀分析

我院自搬入新院以后，在經營上上了一個大臺階，但是有很多細節上遠遠沒有達到與院規模相匹配的效益，如醫院統一管理、門診量、病床使用率、介入手術量、外科手術量等。這些都迫切需要建立一整套的管理和營銷體系，來充實醫院的經營，從而達到理想的營業業績。

1、統一管理上在進入新院以后，由于分科更加詳細，人員變動較大等實際因素，使得科室與科室之間、醫生與護士之間、醫生與患者之間、護士與患者之間、院領導與員工之間等的磨合存在一定程度上的溝通不暢和溝通不力，對具體工作存在一定影響。

2、門診量在門診量上，醫院一直都比較差，從整個星期的7天來看，星期一、二、三、四上午門診量相對比較好，平均在20人左右，但是余下的三天正常情況下都很少。每天下午門診量都不好，基本上很少有病人來就診。

3、病床使用率全院共有5個科和一個icu，總共病床在160左右。除4、5、6、10、11、12這幾個月病床使用多一點以外，其他月份都比較差，總平均使用率只在50%—60%左右。而且在住院病人中，并不完全是實際治療的病人，有相當一部分是醫保病人，這種住院率遠遠不能與實際住院率相比較。

4、介入手術量和外科手術量醫院的手術量在穩步提升，但遠遠不能達到目前醫院手術室和導管室的需求，部分時間段手術空缺比較嚴重。在醫院各手術量上，市場部在這方面起到很重要的作用，通過市場部的外圍聯系和市場宣傳，全省轉診手術病人數量在一步一步增加，同時隨著市場部最近一段時間部分地區新農合轉診協議的簽定，轉診病人將可能越來越多。

以上院目前情況分析不一定完全正確，但能總體上反映院目前存在的問題：門診量低、病床使用率低、手術臺數少、市場部外圍聯系力度不夠等。

三、其他醫療機構市場操作解析

在合肥的醫療機構中，實行市場化操作的單位越來越多，很多單位的市場部已經從過去的媒體市場聯絡轉向直接面對網絡醫生的聯絡，象省立醫院、省立友誼醫院等都開設市場部，并且花大力氣去進行市場公關工作。同時，在合肥地區逐漸出現體檢中心和檢驗中心，他們的市場開拓分去一部分潛在亞健康患者。在整個市場工作中具體方式主要有：

1、轉診提成這是目前各醫療機構通用的市場爭奪方式，但在實際操作過程中區別相當大，以中山醫院、友好醫院、長征醫院等作為代表，轉診提成相當高，在合肥及三縣地區，很多網絡醫生都積極介紹，致使此類醫院門診和住院率增加比較快。象長征醫院，除給網絡醫生的高額提成外，直接給患者也提出很多優惠，部分檢查項目實行半價收費，憑網絡醫生開局的單據和宣傳文件，還可享受相應的優惠金額。同時他們與三縣地區的農村合作醫療簽定轉診協議，在院看病后可回醫院直接報銷，象同仁康復醫院，與肥東簽定的協議是患者就診后由醫院和肥東農合辦進行報銷結算，省去了患者報銷的麻煩。種種方式都是為了在積極爭取患者，提高門診量和住院率。

2、市場開拓方式各醫院在市場部組織上都下了很大投入，一般市場部人員都在5—7人左右，市場部相關設施配備都比較完整，在人員選擇和人員分工上都發揮最大的潛能，同時在市場公關方面給予的支持力度很大。

3、與各地相關衛生單位的合作在醫保、城鎮居民醫保、農村合作醫療相繼開展的情況下，各醫療機構紛紛行動，花大力氣去與之接洽，有的單位從院長自身做起，與各地相關衛生單位聯系，進行公關，最終取得協議的簽定。更有甚者是當地衛生主管部門以公文的形式聚集相關合作醫院的領導及主管醫生，為此單位提供更方面的公關時間和公關基礎。

四、我院市場操作解讀

我院市場部是合肥醫療機構中擁有最早的，在最初的市場部工作上還是處于摸索狀態，但隨著醫院的發展和整個民營醫療的發展，我院市場部沒有得到長足的進步和發展，仍處于最初狀態，甚至還比最初的市場部運作更差，市場開拓沒有有序開展，員工工作的系統性和積極性較差，就目前的醫院市場部存在一下幾個方面的問題：

1、市場部團隊建設院市場部沒有一個完整的團隊，沒有系統的市場營銷思路對其進行指導和監督，員工工作積極性沒有得到穩步提高，而且部分員工存在消極懈怠思想，對市場開拓的積極性不高，沒有很好的與網絡醫生進行溝通協調，得到轉診的最終目的。

2、市場部轉診提成由于我院開展的項目差別，在轉診提成上采取統一費用，這個方式是非常正確的，但是部分檢查項目的轉診提成則相對便少，這對門診檢查的轉診非常不利；同時院存在門診檢查的提成不能及時，部分科室對提成存在不滿現象。

3、市場開拓公關費用公關費用是市場部開拓市場所必不可少的，因此費用的使用就成為重大問題，這就要求市場部人員和院方共同配合，才能得到控制和放開的很好結合。但我院在這一方面控制相對比較死，不能靈活運用招待費用，市場人員在與人交流十代表的是整個醫院的形象，如果因為存在招待費用這方面的死控制，在具體做事過程中就有可能出現一些弊端。公關費用不能完全控制也不能完全放開，最好的方法是采取費用提留和直接撥給2種相結合的方法。

4、與各地區衛生主管單位接觸不到位這是院外圍市場開拓的關鍵，城鎮醫療、新農村合作醫療等，這些都要求市場人員下足工夫的情況才能與之相簽約，同時醫院在這方面的帶頭作用要充分體現，在人員和經費投入上要適當增加，把投入和辦事成功率相結合，得到事半功倍的效果。以上是市場部存在的最主要問題，這些問題跟隨院市場部時間之久，有時候也嚴重影響了市場部人員工作的充分開展，導致市場部業績一直不理想。從以上分析來看，現注重提出對醫院門診量的提高和市場部外圍市場的進一步有效開展做詳細闡述！

五、醫院門診量提高操作方式

本院地處十里廟，是蜀山區和高新區接壤地區，從醫療單位分布來看，西3500米有合肥市第一人民醫院分院，東3000米有紅十字會醫院，北3000米有腫瘤醫院和第一人民醫院體檢中心，南面目前還沒有較大的衛生單位，我院處于醫療機構環繞；而且我院處于的高新區是企業林立的地區，老生活區基本沒有，新生活區入住率較差，并且該區是示范區，轄區內的衛生服務中心和衛生服務站配備比較多，他們的衛生服務工作做的相當細，因此大部分居民門診就直接去了他們那，幾個方面重疊引起院門診量低，門診病人少，改善方法：

1、周遍社區的廣告宣傳作為居民最直接的接觸方式——小區廣告，在宣傳上是必不可少的，廣告的強制作用能夠讓居民重復接受和認可，這樣在最后的選擇上就傾向于我院。

2、宣傳單頁的發放制作具有針對性的醫院就診指南，在指南中明確寫出院治療科目和檢查項目，并標出優惠措施。

3、社區義診活動的開展聯合各小區居委會，定期每周三、六于各社區做循環義診活動，活動不在于能義診多少人，重在于做宣傳工作，同時在義診時開具檢查單、化驗單等，進一步做目標深入工作。

4、開展社區衛生教育工作聯合有意向的社區服務中心和社區衛生服務站，開展宣傳教育工作，加深居民對醫院的認知度和認可度，從而達到來院就診的目的。

六、醫院外圍市場營銷方式

醫院市場部的外圍營銷是醫院介入手術量和外科手術量提高的關鍵，針對目前院市場部的現狀，在營銷上要建立完整的市場營銷方案和完成計劃，這樣才能最大限度的發揮市場部的作用，達到增加手術量的目的。

1、網絡醫生的范圍擴大目前市場部開拓的網絡醫生主要以市、縣醫院的內科醫生為主，在對象上抓科主任或科負責人，這樣對醫院的網絡醫生拓展來說具有很大的局限性，因此在進一步的市場開拓上要加大力度。從區域來看，要加大對各縣大一點的鄉鎮醫院進行聯絡，可直接找其院長或坐診的全科或內科醫生；從對象來看，要增加聯絡的醫生數量，不能重復單調抓某一個人，如果一旦聯絡出現問題這樣可能讓一個地區的病人都無法轉診。

2、與各地衛生主觀部門的聯系緊密各地衛生主管部門是當地衛生單位的行政領導，抓住他們的優勢可以為院帶來更多利益，與衛生局簽定醫保報銷協議，與農合辦簽定新農合報銷協議，通過合作利用他們的名義下發許多有利于我院的文件，舉辦有利于我院的會議等。與政府部門的公關，不能只單單靠院市場部人員的單線聯絡，更多的是院領導能積極參與，并主動發揮人際關系，爭取做到聯絡一個辦成一個，這樣對市場部下一步的工作將帶來很大的好處。市場部人員統計目前醫院已經簽下的協議縣市，并積極加以對其領導及該縣市的醫院醫生進行積極聯絡與溝通。對沒有簽協議的縣市，要盡快掌握其相關項目負責人的信息，反饋于院領導，這樣才能更好的完成公關。

3、學術會議的組織學術會議是集合廣大醫生的最有效的方法，建議在今年組織2次學術會議班，即第五屆愛心心臟病學術研討會和第一屆農村心臟病患者預防與治療研討會。選擇不同的對象群體進行有針對性的組織和交流。

七、市場部團隊組織

市場部團隊建設是成績的關鍵所在，針對目前市場部人員的工作表現，現作出以下建設和運作模式，積極貫徹門診量和外圍市場營銷的基本理念，達到預期目的。

1、市場部人員組織（6—8人）擬訂負責人一名，設2個分部，即門診和外圍門診2-3人，需要有相關醫學專業人員，一名護士和2名醫生。外圍3-4人，有相關市場工作經驗（目前市場部人員已達到，但是員工的工作沒有積極發揮。）服從統一領導。

2、市場部工作計劃的制定市場部人員每月制定工作計劃，安排好自己的出差時間，并對該月成績做出估計，制定基本任務、目標任務和超目標任務。市場部負責人根據本部門員工的目標計劃制定部門工作計劃，并向主管院長匯報，計劃實施過程中需要領導支持的積極爭取并最終完成。

3、營銷計劃方案的制定與實施市場部負責人針對部門實際工作業績，根據時間季節的變化，制定相應的營銷措施和方案，報主管領導討論、審批并最終實施。

八、市場開拓費用預算

市場部開拓費用一直是各單位最為關注的問題，我院同樣也不例外，對其控制相對比較死，在此項上沒有建立一個合理的辦法，造成院領導的的信任壓力、工作人員的社交壓力等，費用預算從以下幾方面控制：

1、市場部費用來源院領導根據市場部工作業績，按月撥付給市場部開拓費用，交由市場部統一管理。市場部工作業績提留，院財務每月按業績（總營業額）提留2%，業務提成提留5%作為市場部經費，交由市場部統一管理。

2、市場部費用開支市場部人員在使用費用時，應首先向負責人說明開支理由，并提出申請，通過主管院長同意后方可開支，并且根據實際情況控制開支費用。

3、費用報銷開支項目在控制范圍內報銷，報銷封面上要注明參加人數、時間、地點，并附發票，報負責人核實，主管院長簽字認可。

九、效果預測

通過主管領導的正確指示，市場部的系統化操作，在5—8個月時間內，門診量大幅提高，外圍市場開拓走向全面發展。

營銷策劃方案內容 營銷策劃方案論文篇二

20xx年12月25日全天（圣誕節）

1、提前制作并銷售圣誕套票，情侶套票。在酒店大堂及餐廳做圣誕布置，加強酒店的節日活躍氣氛，放置圣誕樹，裝飾圣誕樹，禮品堆放在樹下突顯節日氛圍，讓顧客找到過節的感覺和氛圍。

2、酒店推出特別圣誕套餐，具體可分為：圣誕套餐、情侶套餐、兒童套餐、家庭套餐。

3、針對平安夜贈送平安果（用包裝紙裝飾后的蘋果）

4、住店客人及餐廳用餐客戶即可抽獎送禮品，中獎即送圣誕樹下堆放的禮品。 將每個禮品都貼上號碼，顧客在大堂或餐廳用餐時，由服務員上前讓顧客抽號碼，抽到哪個送哪個。獎品可設計帶酒店logo的杯子、圣誕帽和創意小禮品等。

1、可與周邊異業商家合作，進行跨界營銷，到店消費的顧客消費滿100即送周邊跨界合作商家的代金券1張，小朋友免費送氣球，員工著圣誕帽突顯節日氛圍。

2、微信互動營銷，到店進行微信互動，來店消費發送朋友圈圖片或關注酒店微信公眾平臺發送“圣誕”兩字，免費贈送圣誕創意禮品一份。

3、餐廳與“雙十一”捆綁營銷，“雙十一”參加活動的客人，憑當日消費憑據可再抵費用12.25元。

（1）《平安夜》（silentnight）

（2）《普世歡騰，救主下降》（joytotheworld！）

（3）《天使歌唱在高天》（angelswehaveheardonhigh）

（4）《緬想當年時方夜半》（itcametbemidnightclear）

（5）《美哉小城，小伯利恒》（olittletownofbethlehem）

（6）《牧人聞信》（whileshepherdswatchedtheirflocks）

（7）《遠遠在馬槽里》（awayinthemanger）

（8）《聽啊，天使唱高聲》（hark！theheraldangelssing）

（9）《圣誕鐘聲》（iheardthebellsonchristmasday）等等

營銷策劃方案內容 營銷策劃方案論文篇三

兵和百貨商都是重慶市兵和商業經營管理有限公司傾力打造的在宣漢縣境內第一個商業項目。一期項目面積達1萬平米，共四層，匯集綜合百貨、特色美食、兒童游樂等為一體的綜合體商城。公司秉承：“以人為本，誠信務實，創新進取，合作共贏”的企業宗旨，打造“人無我有，人有我優，人優我特，人特我精”的商業經營理念，所以，如何針對性地吸引大眾中端消費者，如何將活動形勢和活動內容同商場的中端定位及中端消費人群的消費形態相契合，就成了本次活動的關鍵。 在策劃過程中，我們著重考慮將開業慶典、促銷活動和樹立商場中端形象有機結合。活動主題盡可能藝術化地“扯虎皮做大旗”，淡化促銷的商業目的，使活動更接近于目標消費者，更能打動目標消費者。從前期的廣告宣傳和活動中的主題風格，我們都從特定的消費人群定位進行了全方位考慮。在活動過程中，時間不宜過長，隆重 、大氣即可。

開業慶典

隆重 大氣

(1) 面向社會各界展示兵和百貨商都品牌形象，提高重慶市兵和公司的

知名度和影響力。

(2) 塑造宣漢縣第一中檔商場的嶄新形象。塑造兵和百貨商都時尚氛圍。

(3)開業慶典活動，開拓多種橫向、縱向促銷渠道，掀起“五一”長假期間促銷高潮，奠定良好的促銷基礎和良好的社會基礎。

.前期宣傳

1. 開業前5天起，分別在達州日報、xx晚報、xx廣告、xx電視、xx電臺各傳媒等展開宣傳攻勢。有效針對中端目標消費人群。

2.后期廣告

開業后5日內，分別在達州日報、xx晚報、xx廣告、xx電視、xx電臺傳媒等媒體進一步展開宣傳攻勢，吸引目標消費者的眼球，激起目標消費者的購買欲和認知度。

20xx年5 月 1日上午xx:xx典禮正式開始

xx：xx 播放迎賓曲。

xx：xx 軍樂隊、威風鑼鼓開始交替演奏，主持人介紹兵和百貨商都打造“人無我有，人有我優，人優我特，人特我精”的商業經營理念，和開業促銷活動內容，調動現場氣氛，吸引來賓和顧客的目光，聚集人氣。

xx：xx 宣布開業正式開始，禮炮、放飛小氣球、彩屑繽紛、典禮推向高潮。主持人宣布正式營業.消費者可進場購物。

xx：xx 活動進入表演及相關互動活動

xx：xx 整個活動結束。

營銷策劃方案內容 營銷策劃方案論文篇四

睡眠健康新世紀，**顧客大聯歡

(活動主題可根據具體情況更改，但必須加入”***睡眠系統”有關的內容)

1.***產品銷售專場;

2.樹立**品牌形象;

3.培養員工的銷售技能技巧和精英團隊精神：

4.為本月突破x萬，奠定基礎。

20xx年×月×日(下午×點至下午×點)

×點活動正式開始、考核到會人數。

(每部門必須完成×萬爭×萬。注：目標任務由各部分解到每人)

1.會場總負責：×××

主要工作：總體工作協調、落實銷售、審定計劃、策劃審定。

2.策劃：x××

主要工作：聯誼會策劃、會議臺詞節目安排、彩排、舞臺協調。

3.會場協調：×××

主要工作：對外協調、現場資訊采集。

4.嘉賓接待：x××

5.音響：×××，會前半小時檢查音響等設備。

6.燈光：×××，會前半小時檢查燈光

7.簽到：×××

8.產品展示：×××

9.血壓計及微循環檢測儀攜帶：×××

l0.專家咨詢：×××

11.主持人：×××

12.邀約跟進：×××

13.考核人員：××

14.布場人員及分工：×××

15.撤場人員及分工：×××

16.貨備：×××

主要工作：貨物、禮品、獎品等物品的準備。

17.掌門人：×××

18.企業簡介播放：×××

19.微循環講座：××

20.睡眠系統講座：××

21.幻燈：×××，講座前5分鐘檢查電腦、投影儀避免死機。

22.產品射燈配合：×××

23.展區負責人：×××

24.睡眠系統區：×××

25.物流、客流負責人：×××

主要工作：各種車輛聯系、準備

26.收銀員：×××

主要工作：現場收銀、資金準備、成本分析、物資價格審核

(一)布場要求：

1.會場背景主題：睡眠健康新世紀，**顧客大聯歡;

2.橫幅5幅懸掛：

①會場正面：**健康睡眠系統一改善微循環，睡出健康來!

②會場后面：l/3在睡眠，2/3靠睡眠，**關注您的睡眠!

③會場左面：**健康睡眠系統，睡出健康來!

④會場右面：睡眠與健康約會!**與您我同步!’

⑤會場大門：熱烈歡迎**公司的顧客朋友們

5.講臺：貼上**商標。

6.易拉寶數量及位置：

30一50個。按企業文化、微循環、***睡系排列于會場左右兩側。

7.顧客區桌椅的擺放(根據會場的具體情況而定)，桌上必須擺放桌牌。

8.咨詢區：一般按6人的座位擺放。

9.檢測區：一般按3—6臺檢測儀擺放。

10.***展區：分貴族睡系和皇族睡系兩個展床。展床原則上要有床頭燈、床靠背。

11.大廳指示牌：1塊，注明**公司的會場所在。

12.抽獎箱：有**標識。

13.場館平面圖：

14.交通圖：

15.主要工作及協調人員聯系電話：

16.布場人員到達會場時間：

17.布場人員乘坐車輛安排：

(二)酒店協調事宜：(負責人：)

1.酒店現場聯系人：×××聯系電話：

2.簽到臺。

3.停車位：

4.音響系統：(包括無線和有線麥克風：)

5.視頻系統：

6.講臺：1個(臺上有花籃)

7.桌牌：

8.水杯：

9.水壺：

lo.果盤：

11.托盤：

12.插線板：

13.服務員：

14.酒店工程部配合掛橫幅等工作。

15.對酒店工作人員的時間要求：

以上各項工作要求必須在××時間內完成。

(三)氣氛要求：

活動高潮時，員工情緒應高度亢奮，配合叫好聲和歡呼聲。負責人：各部門經理

(四)獎罰政策：

1.以上工作都將進行考核，每一項沒做到，罰款×元，做到的獎勵×元，獎罰對等。

2.會前真帶動要求：要求每個部門會前至少有×套以上的真帶動(以×元為標準)，凡是有1套真帶動的開單員工獎勵員工個人×元;凡是沒有會前真帶動的部門處罰部門公積金×元。

3.總銷售額要求：每個部門現場提貨額達到×萬/×萬/×萬元以上，凡是沒有完成×萬/×萬/×萬提貨額的部門給予部門公積金x元處罰;凡是現場提貨額達到×萬/×萬/×萬元以上的部門給予部門經理×元獎勵。

營銷策劃方案內容 營銷策劃方案論文篇五

1.兒童游樂場的營銷有一定的特殊性，兒童消費的決定權在家長，游樂場要贏得孩子喜愛的同時也要獲得家長的認可，不能讓家長反感。

2.不能一味的以玩為口號作為宣傳意識，要以玩為基礎，啟發孩子智力開發，在娛樂的同時學習成長。

3.娛樂項目有一定時效性，一定時間后孩子的新鮮感驟步降低。 結合以上特點，根據岳陽寶貝宮殿的實際市場情況，針對暑假做出如下營銷方案：

暑期歡樂總動員

20xx年7月1日-9月30日 三.活動內容：

1. 限時免費總動員

小朋友來寶貝宮殿開心過暑假，規定時間內，可以免費游玩娛樂項目哦！ （每天指定一個項目，提前公示免費游玩時間/人數，聚集顧客與人氣，推廣弱勢項目。如：7月10日5d動感影院10：30，30人，免費觀看。顧客登記領取免費票）

2. 才藝挑戰總動員

暑假游樂期間每周六、日上午10:00，寶貝宮殿舉行少兒才藝表演比賽，小朋友上臺表演即有機會得獎品昵！（獎品有：免費游樂項目票、冰激凌、咖啡票、大獎有會員卡（300元），此活動最好營銷部聯系暑假藝術學校聯合進行。）

3. 天天抽獎總動員

暑假游樂期間，每天上午11:30，下午16:30，舉行免費抽獎活動。小朋友游玩時即可免費領取抽獎券一張，參與免費抽獎活動。每天上午11:30，下午16:30各一場。（獎品有：免費游樂項目票、冰激凌、咖啡票、卡通公仔…此活動主要以收集顧客資料為主）

4.辦卡充值免費玩總動員

暑假期間，凡新辦卡首次一次性充值客戶 充值300元送5d/7d游樂票一張

充值500元送5d/7d游樂票一張、碰碰車游樂票一張、

充值1000元送5d/7d游樂票一張、碰碰車游樂票一張、主題公園游樂票一張

充值6000元送5d/7d游樂票一張、碰碰車游樂票一張、沙場游樂票一張、主題公園游樂票一張、激凌票二張

（以上游樂票顧客必須當天消費完畢，過期作廢。請工作人員發放時注意填寫日期）

5.場內氛圍布置

主要通道制作卡通、人物、事物造型吊旗 收銀臺、服務臺、主通道設置x展架 將形象廣告宣傳畫面換成活動內容

以上活動，獎品、禮品請顧客登記領取。數量有限，先到先得哦！

營銷策劃方案內容 營銷策劃方案論文篇六

在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成為××市北區的新型休閑地產商業的經典作品。

××商業城座落于××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

4. 啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，

購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

1. 銷售（招商）目標

××商業城的可銷售面積如表8-3所示。

表8-3××商業城的可銷售面積說明表

2. 銷售目標分解

××商業城的銷售目標如表8-4所示。

表8-4××商業城的銷售目標計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

表8-5營銷各階段工作任務一覽表

為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

（一）項目入市時機及姿態

1．入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2．入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

（二）價格定位及價格策略

1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

2．價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。

3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

（一）宣傳策略主題

1．個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從

“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

2．區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3．增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

（二）宣傳媒介組合

1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

2．開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。

3．開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招